Ринок землі: який насправді відсоток тіньового ринку?

У 2024 році на ринок землі вийшов бізнес, що купує наділи на 50% дорожче за громадян. Неофіційні платежі на ринку за два роки могли перевищити 12 млрд грн.

Ринок сільськогосподарських земель в Україні стартував 1 липня 2021 року, ставши важливою перемогою ринкових сил країни. За цей час було підписано 254 тис. угод на майже 0,57 млн га землі, що становить 1,38% всіх сільгоспугідь країни. Землю могли купувати лише громадяни України, не більше 100 га на одну людину.

З початку 2024 року це право отримали й юридичні особи, а дозволений розмір угод зріс до 10 тис. га. Як це вплинуло на ринок?

Хоча частка юридичних осіб у угодах поки що невелика (18% у 2024 році), їхній вихід на ринок спричинив стрімке зростання цін. У четвертому кварталі 2023 року середньозважена вартість землі становила 38 тис. грн за га, а в другому кварталі 2024 року – 44 тис. грн. Юрособи зараз платять близько 60 тис. грн за га, що майже на 50% більше.

Існують обґрунтовані сумніви, що агрохолдинги, які становлять суттєву частку юридичних осіб, гірше вміють рахувати гроші. Швидше за все, вони проводять менше фіктивних операцій зі заниженням ціни, як це робить ринок.

До 2030 року ціна продажу для колишніх підмораторних земель не може бути нижчою за нормативно-грошову оцінку (НГО). Податки (5% ПДФО та 1,5% військового збору) стимулюють занижувати вартість угод і частково розраховуватися готівкою.

Більшість угод укладається за ціною, що не перевищує НГО на 2%. Справжній обсяг ринку та ціна можуть бути значно більшими.

Порівняння угод фізичних та юридичних осіб у 2024 році показує, що медіанне співвідношення вартості за договорами громадян до НГО становить 1,01. Це означає, що для 50% транзакцій ціна продажу не перевищує НГО на понад 1%. Для юридичних осіб аналогічний показник становить 1,7, тобто в 50% угод ціна перевищує НГО на понад 70%. Ця різниця зберігається майже всюди.

Держава, ймовірно, втрачає мільярди податків через тіньові операції на ринку землі. З моменту відкриття ринку сукупна вартість земель, що відчужувалися шляхом купівлі-продажу, перевищила 25 млрд грн. З них 10-12 млрд грн могли пройти повз державний контроль та оподаткування.

Це піднімає дискусію між Кабміном, депутатами і підприємцями про те, як латати дірки в бюджеті: підвищувати податки, покращувати їх адміністрування або робити все це одночасно.

Матеріал створено на основі даних "Економічної правди".