Сервітут: що це таке і як він застосовується в Україні

У сучасному земельному праві поняття «сервітут» є одним із ключових механізмів регулювання користування чужими земельними ділянками. Часто власники нерухомості стикаються з ситуаціями, коли для повноцінного використання своєї землі їм потрібно проходити через чужу ділянку або мати до неї доступ для прокладання комунікацій. Саме тут і вступає в силу сервітут — інструмент, який забезпечує правовий баланс між інтересами власників сусідніх земель.

Що таке сервітут?

Сервітут — це право обмеженого користування чужою земельною ділянкою для задоволення потреб іншої особи. Іншими словами, це юридично оформлене право проходу, проїзду, прокладання комунікацій або іншого використання частини чужої землі без передачі права власності на неї.

Це поняття закріплено в Цивільному кодексі України (статті 401–414) та Земельному кодексі України(статті 98–103).

Види сервітутів

Українське законодавство розрізняє два основні типи сервітутів:

1. Приватний (особистий) сервітут — встановлюється на користь конкретної фізичної або юридичної особи. Наприклад, громадянин Іваненко має право проходу через ділянку Петрова до своєї дачі. Це право не передається іншим особам і діє доти, доки існує потреба конкретної особи.

2. Публічний сервітут — встановлюється в інтересах держави або територіальної громади. Наприклад, прокладання ліній електропередач або водопроводу через приватну ділянку без її відчуження. Публічні сервітути оформлюються органами місцевого самоврядування або державними органами.

Приклади застосування сервітуту

Ситуації, у яких застосовується сервітут, можуть бути різноманітними:

• Право проходу чи проїзду до сусідньої земельної ділянки, якщо вона не має прямого виходу до дороги.

• Право прокладання або обслуговування ліній зв’язку, електропередач, трубопроводів, дренажів.

• Використання частини ділянки для збору дощової води або відводу ґрунтових вод.

• Тимчасове використання ділянки для ведення будівельних або ремонтних робіт.

Як встановлюється сервітут?

Сервітут може бути встановлений:

1. За згодою сторін — у цьому випадку між власником ділянки і користувачем укладається цивільно-правовий договір (договір сервітуту), який нотаріально посвідчується та підлягає державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав.

2. На підставі рішення суду — якщо власник відмовляється надати доступ, а інша сторона доводить наявність законного інтересу або необхідність забезпечення права на власність, суд може зобов'язати встановити сервітут.

3. На підставі рішення органу місцевого самоврядування або державного органу — у випадку публічного сервітута, особливо якщо йдеться про інтереси громади або держави.

Які права і обов’язки виникають у сторін?

Користувач сервітуту має право:

• використовувати чужу ділянку лише в межах, визначених договором або законом;

• безперешкодного доступу до частини ділянки відповідно до цільового призначення сервітуту;

• вимагати відновлення прав у разі їх порушення (наприклад, якщо власник перекриває прохід).

Власник ділянки має право:

• отримувати плату за користування ділянкою (якщо це передбачено договором);

• контролювати, щоб використання землі відбувалося лише в дозволених межах;

• вимагати припинення сервітуту, якщо зникла підстава для його існування або він грубо порушується.

Чи є сервітут платним?

За загальним правилом, встановлення сервітуту може бути як платним, так і безоплатним — це залежить від умов договору. У випадках, коли сервітут встановлюється судом або органом влади, питання оплати також може бути врегульоване в рішенні.

Термін дії сервітуту

Сервітут може бути:

• Безстроковим — діє постійно, наприклад, право проїзду до ділянки без виходу до дороги.

• Строковим — встановлюється на певний період, наприклад, на час будівельних робіт.

• Умовним — діє до настання певної події (наприклад, поки не буде збудовано дорогу іншою дорогою).

Як припиняється сервітут?

Сервітут припиняється:

• за згодою сторін;

• після завершення строку, на який він був встановлений;

• у разі зникнення потреби в ньому (наприклад, прокладено новий проїзд);

• за рішенням суду;

• у разі припинення прав на землю, з якою пов'язаний сервітут (наприклад, у разі продажу, якщо сервітут не збережено).

Реєстрація сервітуту

Сервітут є речовим правом і потребує обов’язкової державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Без цього сервітут не матиме юридичної сили та не захищатиметься законом.

Важливі аспекти для власників землі

Сервітут не є передачею права власності або користування ділянкою в повному обсязі. Власник залишається повноправним розпорядником своєї землі, але має враховувати обмеження, пов’язані з сервітутом.

Також слід пам’ятати, що встановлення сервітута без згоди власника (наприклад, самовільний прохід чи прокладання труб) є порушенням права власності і може стати підставою для судового позову.

Сервітут — важливий інструмент у земельному праві України, який дозволяє гармонізувати інтереси власників різних земельних ділянок. Його правильне оформлення та використання захищає як власників, так і користувачів, забезпечуючи доступ до інфраструктури, зручність пересування та розвиток територій.

У випадках, коли виникає необхідність у встановленні сервітута, варто звертатися до фахівців з земельного права або нотаріусів для належного оформлення договорів та реєстрації прав.