Що не так з ринком землі в Україні

Ринок землі в Україні — одне з найскладніших і найболючіших питань пострадянської історії країни. Селяни, фермери, великі агрохолдинги, політики, активісти — усі мають свою версію, що мало бути зроблено і що пішло не так. Але ідея проста: земля — це ресурс, який може давати розвиток, бути активом. Проте запуск і функціонування ринку землі супроводжуються складнощами, помилками, ризиками. І війна лише загострила низку проблем.

Коротка історія: коли й як ринок землі “ввімкнувся”

• Мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення діяв із 2001 року.

• Законодавчо ринок землі був відкритий 1 липня 2021 року, коли набули чинності зміни до Земельного кодексу та законів, які дозволили купувати-продавати землю серед фізичних осіб-громадян України.

• До повномасштабного вторгнення РФ (24 лютого 2022 року) ринок працював близько восьми місяців. За ці місяці було укладено значну кількість угод, але обсяг угод і площ залучених ділянок був порівняно малий у порівнянні з усім потенційним ринком.

Як війна змінила гру

Повномасштабне вторгнення Росії з 24 лютого 2022 року стало серйозним ударом для всіх секторів, і ринок землі не став винятком:

1. Затримки / зупинки реєстрів і баз даних
   Через війну деякий час були обмежені реєстри (Держгеокадастр), що унеможливлювало здійснення угод.

2. Падіння активності та цін у доларовому еквіваленті
   Хоча номінально (в гривні) ціни дещо зростали, через інфляцію й девальвацію валюти реальна вартість землі в доларовому еквіваленті зменшилась.

3. Зменшення числа угод, зростання невизначеності
   Через ризики (фізичні — бойові дії, окупація, небезпека, юридичні — загрози рейдерства, непрозорість інформації) багато потенційних продавців і покупців стали чекати або утримуватися від угод.

4. Регіональна диференціація
   Ринки у зонах, близьких до фронту, постраждали найбільше. Землі були пошкоджені, оцінки — невизначені, ризики — високі. Натомість у центральних та західних регіонах — більша активність і позитивніші ціни.

5. Втрати економічні
   За даними аналітиків, з початку війни не було реалізовано понад 100 тисяч угод с/г землі на площу близько 282 тис. га, що еквівалентно втрачених доходів і прибутків — орієнтовно 11,5 млрд гривень.

6. Юридичні й правові ризики, вразливість власності
   Порушення прав, захоплення чи тиск на власників, неправильно оформлені документи — усі ці загрози зростають у воєнних умовах. Перевірки, нотаріальні процедури, оцінка — усе це ускладнене.

Що не так з ринком землі зараз — ключові проблеми

Враховуючи досвід запуску та роботу після, з війною, можна виокремити кілька системних проблем:

1. Обмеження прав юридичних осіб / іноземців і стаття 130

   • За ст. 130 Земельного кодексу іноземцям та особам без громадянства, а також юридичним особам, що мають у статутному капіталі частку іноземців, заборонено купувати землю сільськогосподарського призначення.

   • Це обмеження має сенс з точки зору захисту, але його нинішня форма може бути надто жорсткою й несправедливою, зокрема коли менеджмент компаній чи інвесторів змушений “обходити” закон чи створювати складні структури, що призводить до непрозорості.

2. Питання нормативно-грошової оцінки землі (НГО) і реальної вартості

   • Часто ціна ділянки «зрівнюється» з нормативно-грошовою оцінкою, особливо коли це мінімально допустима межа. Багато угод — саме за НГО або дуже близько до неї. Це стримує потенційний ріст, коли ділянка має особливі переваги (родючість, близькість до інфраструктури).

   • Оцінка часто не оновлюється або не є репрезентативною, що викликає нерівномірність: земля в одних районах коштує майже рівно НГО, в інших — значно дорожче, але різниця не завжди коректно закладена.

3. Низька прозорість і корупційна складова

   • Є випадки рейдерства, подвійного оформлення, нерозуміння прав власності.

   • Інформація про ціни угод часто не розкривається або занижується, щоб уникнути високих податків. Це спотворює ринок, знижує довіру потенційних покупців, ускладнює аналіз.

4. Недостатня підтримка фермерів / дрібних власників

   • Фермери часто не мають ресурсів чи знань, щоб купити землю: потрібні інвестиції, кредити, юридичний супровід.

   • Сільське господарство — це не лише володіння землею, але й доступ до техніки, догляду, інфраструктури, збуту. Якщо земля накопичується великими підприємствами, дрібні господарства можуть залишитися за бортом.

5. Війна як надзвичайний фактор, що ускладнює все

   • Незахищеність прав у зонах конфлікту, окупації або прифронтових зонах.

   • Ризик ушкоджень або захоплення землі, що робить інвестиції ризиковішими.

   • Зміна демографії, втеча людей з сіл, зниження господарської активності.

Помилки в підготовці і запуску

Що, на наш погляд, недопрацювали або проґавили під час підготовки і запуску:

1. Незавершені юридичні норми / надто багато компромісів

   Компроміси — нормальне явище у таких реформ, але деякі з них роблять закон менш ефективним: надто обмежена участь юридичних осіб, суперечливі тлумачення, неправильне або неуніформоване застосування оцінок.

2. Пізня і недостатня комунікація з людьми

   Багато землевласників довгий час не розуміли, що зміниться, як оцінюватимуть землю, що значить продаж або оренда. Це породжувало страхи: “дам паї зі своєю землею за безцінь”, “відберуть землю”, “прийдуть іноземці” і т.д. Частина цих страхів мала під собою підстави, частина — міф чи погана комунікація.

3. Не забезпечена інфраструктура супроводу ринку

   Наприклад:

   • добре працюючі реєстри землі, щоб можна було швидко перевірити власність, обтяження, історію.

   • прозорі механізми оцінки землі, що відображають реальність (родючість, доступ до доріг, воду, інфраструктуру).

   • механізми захисту прав місцевих громад, персональних власників (особливо дрібних паїв).

4. Погано продумана політика обмежень

   Деякі обмеження (по площі, по статусу юридичної особи, за участю іноземців) мають сенс для захисту, але їх формулювання і застосування викликають суперечки, сіють нерівність, можуть стримувати інвестиції або відкривати лазівки.

5. Відсутність або слабкість кредитних і фінансових інструментів

   Земля як актив потребує того, щоб власники могли мати доступ до капіталів, кредитів, інвестицій, щоб інвестувати у розвиток: меліорацію, зрошення, підвищення продуктивності, інфраструктуру. Без цього ринок ризикує бути “цінним активом на папері” без справжньої економічної віддачі.

Що можна і потрібно робити зараз (під час війни / після війни)

Ось кілька пропозицій, як можна виправити щось із того, що зараз не так, або як використати можливості:

1. Підвищити прозорість і покращити оцінку

   • Запуск / оновлення нормативно-грошової оцінки з урахуванням реальних факторів (родючості, транспортної доступності, ризиків).

   • Збирати і робити публічними дані про всі угоди — ціни, площі, хто купував, хто продавав. Це зменшить корупцію і дасть кращу основу для аналізу.

2. Захист прав дрібних власників і фермерів

   • Спеціальні пільги, субсидії чи кредити: щоб фермери могли купити/розвивати землю без величезної боргової навантаженості.

   • Освітні програми, юридична підтримка (щоб розуміти, як правильно оформити власність, убезпечити себе від рейдерства, уникати помилок).

3. Реформування обмежень

   • Розглянути модифікацію статті 130 та інших норм так, щоб вони захищали від небажаного скуповування іноземцями чи великими структурами, але не блокували законну інвестиційну діяльність.

   • Поступове підвищення лімітів площі, можливо з умовами (наприклад, певна частка органічного землеробства, інвестицій у землю, екологічні вимоги).

4. Забезпечити безпеку і правовий захист у конфліктних / прифронтових районах

   • Законодавчі та адміністративні механізми, які дозволяють власникам уразливих зон отримувати компенсації, мати пріоритет у відновленні, або які полегшують відновлення власності після звільнення чи стабілізації.

5. Розвиток інфраструктури та ринкових сервісів

   • Підтримка цифрових сервісів, які спрощують перевірку, оформлення угод.

   • Посилення аграрної інфраструктури: дороги, водопостачання, логістика, зберігання продукції, вихід на ринки. Без цього земля — актив, але не завжди продуктивний.

6. План на післявоєнне відновлення

   • Земельна реформа має бути частиною стратегії відновлення сільської місцевості, покращення умов життя в селах, стимулів для повернення людей та інвестицій.

   • Підготовка правового поля до реконструкції пошкоджених територій, відновлення землекористування у зруйнованих або окупованих місцях.

Ринок землі в Україні — це потрібна реформа, з великим потенціалом. Але запуск і функціонування показали, що просто “відкрити можливість купувати-продавати землю” — це лише перший крок. І щоб ця можливість приносила користь — як власникам землі, так і державі — потрібно працювати над деталями: правом, оцінкою, прозорістю, захистом слабших, адаптацією законодавства до реальних умов, особливо в умовах війни.

Зараз критично важливо використати час міжнародної підтримки, уваги держави до аграрного сектору та необхідності відновлення, аби виправити помилки й підготувати основу для стійкого, справедливого і ефективного ринку землі після перемоги.