Сільгоспземля як застава: проблеми та погляди експертів

З моменту відкриття ринку сільськогосподарської землі для фізичних осіб з 1 липня 2021 року і до сьогоднішнього дня, за даними Держгеокадастру, було укладено понад 253 тисячі угод про відчуження земельних ділянок.

Зрештою, ринок землі почав працювати й для юридичних осіб. Однак, як сьогодні функціонує ринок сільськогосподарської землі та чи залишається земля привабливим активом для вітчизняних інвесторів?

Це дійсно перспективний напрямок з великим попитом, проте в Україні він ще досить малорозвинений: лише 10,3% нових кредитів, виданих з березня 2022 до грудня 2023 року, були забезпечені землею.

Чому так сталося? Є декілька обмежуючих факторів.

По-перше, обмежений формат відкриття ринку землі: на початковому етапі землю могли придбати лише фізичні особи та не більше 100 га на одного власника. Крім того, військовий фактор призвів до призупинення ринку на кілька місяців. У результаті на початку ринку було укладено досить обмежену кількість угод, ринкова ліквідність залишалася низькою, щонайменше наразі.

По-друге, ціни на землю при укладанні угод про купівлю-продаж часто занижені. У 60% випадків ціни ділянок фіксуються на мінімальному рівні, тобто на рівні нормативної грошової оцінки, тоді як реальна вартість покупець сплачує "під стіл". Це сповільнює зростання ліквідності сільгоспземлі як застави, яка наразі становить 0,35, що в чотири рази менше, ніж у США.

Простими словами: для банку такий коефіцієнт означає, що, наприклад, при вартості ділянки в 100 тис. грн, він може продати її лише за 35 тис. грн. Відповідно, на 100 тис. грн застави банк може надати лише 35 тис. грн кредиту.

Для фермера земля являє собою основний актив, тому вона стає останнім варіантом, який він розглядає для застави.

Єдиний вихід для фермера полягає у чіткому розумінні, куди й як будуть реінвестовані кошти, отримані від фінансової установи.

У 2021 році був ухвалений Закон "Про Фонд часткового гарантування кредитів у сільському господарстві", за яким фермер з земельним банком до 500 га може отримати кредит у фінансовій установі, яка уклала договір з фондом гарантування, на термін до 10 років з державною гарантією. Однак цей механізм наразі не широко використовується.

У майбутньому, розвиток співпраці фонду з державними банками та фермерами, які вносять свої земельні ділянки у заставу для отримання кредиту для своєї господарської діяльності, з чіткими умовами та гарантіями, може поліпшити ситуацію. Наразі в банках відсутній чіткий механізм оцінки земельних ділянок сільгосппризначення, іноді нормативна грошова оцінка перевищує ринкову вартість земель.

Ситуація, яка стосується пайовиків, аналогічна. Наприклад, якщо людині потрібні кошти, вона не може взяти кредит під заставу своєї власної земельної ділянки, але змушена її продавати.

Проте, другий етап відкриття ринку землі та з'ява додаткових покупців може підштовхнути продажі, забезпечуючи необхідну ліквідність.

Чітке ринкове ціноутворення дозволить Національному банку підвищити коефіцієнт ліквідності та стимулюватиме банки видавати більше кредитів під заставу сільгоспземлі.