Термінологія ринку землі в Україні: простими словами про складне

Ринок землі в Україні — один із найважливіших секторів економіки, який довгий час залишався закритим для вільного обігу. Сьогодні ж, після скасування мораторію на продаж сільськогосподарських земель, дедалі більше людей цікавляться купівлею, продажем або орендою ділянок. Проте вже на етапі першого знайомства з темою виникає багато незрозумілих термінів: кадастр, сервітут, нормативна грошова оцінка, державний акт, земельна ділянка приватної форми власності… У цій статті ми зібрали і пояснили ключові терміни ринку землі в Україні, які повинен знати кожен, хто має справу з землею — незалежно від того, він власник, орендар чи інвестор.

1. Земельна ділянка

Земельна ділянка — це частина земної поверхні з фіксованими межами, що має певне цільове призначення, кадастровий номер і правовий статус. У Державному земельному кадастрі кожна ділянка існує як окремий об'єкт обліку.

2. Кадастровий номер

Кадастровий номер — це унікальний цифровий ідентифікатор кожної земельної ділянки, який містить інформацію про її розташування, площу, форму власності, цільове призначення та інші параметри. Присвоюється після реєстрації в Державному земельному кадастрі (ДЗК).

Без кадастрового номера неможливо продати, подарувати або здати ділянку в оренду.

3. Державний земельний кадастр (ДЗК)

ДЗК — це єдина електронна система, в якій обліковуються всі земельні ділянки на території України. Через публічну кадастрову карту (https://map.land.gov.ua/) можна перевірити наявність ділянки, її межі, кадастровий номер, форму власності тощо.

4. Цільове призначення земель

Кожна ділянка має цільове призначення — тобто визначену державою функцію, для якої її дозволено використовувати. Основні категорії:

• Землі сільськогосподарського призначення

• Землі житлової та громадської забудови

• Землі промисловості

• Землі водного фонду

• Землі природоохоронного призначення тощо.

Змінити цільове призначення можна лише через спеціальну процедуру.

5. Нормативна грошова оцінка (НГО)

НГО — це вартість земельної ділянки, яку визначає держава з урахуванням її категорії, місця розташування та інших чинників. Ця оцінка використовується для:

• розрахунку податків;

• визначення стартової ціни на аукціонах;

• оцінки розміру орендної плати.

НГО — не ринкова ціна, але вона впливає на неї.

6. Ринкова вартість землі

Це фактична ціна, за якою можна купити або продати ділянку в конкретному населеному пункті на момент угоди. Залежить від:

• місця розташування;

• доступу до комунікацій;

• призначення;

• попиту та пропозиції.

7. Право власності

Право власності на землю — це повний набір прав: володіння, користування та розпорядження. Власник може:

• продати;

• подарувати;

• передати в оренду;

• залишити у спадок.

Право власності підлягає державній реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП).

8. Оренда земельної ділянки

Оренда землі — це передача ділянки у користування іншій особі на визначений термін (до 50 років) за плату. Договір оренди обов’язково реєструється. Основні умови:

• площа і місцезнаходження;

• строк оренди;

• ціль використання;

• розмір орендної плати.

9. Сервітут

Сервітут — це право обмеженого користування чужою ділянкою. Наприклад, якщо єдиний прохід до вашої ділянки проходить через сусідню — вам можуть надати сервітут на право проходу. Сервітути бувають:

• особисті (прив’язані до конкретної особи);

• публічні (в інтересах держави або громади).

10. Межові знаки

Межові знаки — це спеціальні позначки на місцевості, які вказують межі земельної ділянки. Вони встановлюються за результатами землевпорядних робіт та є доказом меж ділянки при судових спорах або перевірках.

11. Державний акт на землю

Це документ, який раніше підтверджував право власності на земельну ділянку. Після 2013 року діє витяг із ДРРП, але старі державні акти залишаються чинними.

12. Договір купівлі-продажу землі

Цей договір укладається обов’язково в нотаріальній формі. Він фіксує:

• сторони угоди;

• опис ділянки (кадастровий номер, адреса, площа);

• ціну та порядок оплати;

• права та обов’язки сторін.

13. Витяг з ДЗК і ДРРП

• Витяг з ДЗК — підтверджує кадастрові відомості про ділянку.

• Витяг з ДРРП — підтверджує право власності.

Без цих витягів неможливо здійснити угоду.

14. Декларація про земельні доходи

Фізичні особи, які продають земельну ділянку або здають її в оренду, зобов’язані подавати податкову декларацію із зазначенням отриманого доходу.

15. Агровиробничий масив

Це сукупність суміжних земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які обробляються одним користувачем. Така форма організації дозволяє ефективніше використовувати землю, уникати «шахматки» й конфліктів між власниками паїв.

16. Земельний аукціон

Аукціон із продажу або оренди землі — це електронні торги, які проводяться через систему Прозорро.Продажі. Найчастіше таким чином реалізуються державні чи комунальні ділянки, а також право оренди на них.

Ринок землі — це не лише угоди купівлі-продажу, а й складна система прав, процедур, обмежень і термінів. Знання основних термінів допоможе уникнути помилок, зекономити час, кошти і вберегти себе від юридичних ризиків. Якщо ви плануєте мати справу з земельною ділянкою — рекомендуємо консультуватися з юристами та землевпорядниками, а також користуватись публічними реєстрами для перевірки інформації.