Як зміниться ринок землі в Україні після закінчення війни

Після чотирьох років повномасштабної війни розмови про ринок землі часто звучать обережно, майже пошепки. Занадто багато ран, занадто багато невизначеності — і водночас занадто велика цінність того, що залишилось. Проте рано чи пізно країна увійде в повоєнний період, і земельний ринок стане однією з ключових тем для економіки. Не тільки тому, що земля — це традиційна опора українського експорту, а й тому, що її стан дуже точно відображає стан держави.

Що сталося з ринком землі за роки війни

Війна принесла хаос у галузь, яка й до 2022 року лише починала працювати за новими правилами. Найбільший удар — фізичне знищення угідь. Частина чорноземів сьогодні забруднена важкими металами, рештками боєприпасів, а інколи й просто перетворена на вирви площею з футбольне поле. Десятки тисяч гектарів залишаються замінованими, а отже — вилученими з обігу.

Не менш складна проблема — юридична. Багато власників втратили документи, хтось виїхав, хтось загинув. Деякі громади не мають оновлених кадастрових даних, і навіть визначити, кому належить конкретна ділянка, буває проблемою. Додайте до цього зруйновану інфраструктуру: дороги, зрошення, елеватори, — і стане очевидно, що ринок, відкритий у 2021 році, фактично переживає друге народження.

Ще один чинник — економічний. Ціни на землю “зависли” між попитом інвесторів та страхом продавців. Багато хто не хоче продавати дешевше, знаючи її справжню цінність. Інші, навпаки, прагнуть позбутися проблемної ділянки. Усе це створило ринок із дуже вибірковою активністю.

Що буде після війни

Повоєнний ринок землі буде зовсім іншою конструкцією, ніж до війни. Його розвиток залежатиме від кількох ключових процесів.

1. Розмінування і відновлення ґрунтів — фундамент майбутнього ринку

Це найтриваліший і найскладніший етап. Без повного очищення територій неможливо оцінити землю, не кажучи вже про її продаж чи використання. Держава вже працює над створенням системи компенсацій для власників, чиї ділянки постраждали, та над залученням міжнародної допомоги для розмінування. Після війни цей процес лише пришвидшиться: на кону — мільярди доларів потенційного аграрного виробництва.

Окремий напрям — відновлення родючості. Чорноземи, пересічені технікою й обстрілами, потребуватимуть років реабілітації. Це стане новою нішею для агрономів, екологів і компаній, що спеціалізуються на відновленні ґрунтів.

2. Масштабне оновлення кадастру

Повоєнна інвентаризація землі буде неминучою. Держава змушена буде перезібрати дані, звірити межі, відновити документи, внести в кадастр ті ділянки, які так і “висіли” в сірій зоні. Це очистить ринок від старих помилок і дозволить створити реальну, прозору базу для інвесторів.

Для багатьох громад це означатиме шанс перезавантажити земельні відносини і нарешті отримати справедливі податки від оренди та продажів.

3. Повернення інвесторів

Після перемоги інтерес до української землі виросте одразу. Аграрний сектор — один із найстійкіших в економіці, а українські врожаї вже давно стали міжнародним брендом. Інвестори чекатимуть лише двох речей: безпеки та правил гри.

З великою ймовірністю держава запропонує додаткові гарантії, зокрема страхування інвестицій, довгострокові кредити, спрощену оцінку пошкоджених ділянок. Це дасть поштовх і внутрішньому капіталу: фермери почнуть розширювати зембанк, а середній бізнес — повертатися до проектів, які “заморозили” у 2022 році.

4. Перерозподіл земель через зміни власників

На жаль, війна означає й те, що деякі ділянки залишаться без спадкоємців або матимуть неврегульований статус. Частиною земель буде управляти держава, частина піде громадам. Можливі програми пільгової купівлі для фермерів, ветеранів чи тих, хто планує працювати на землі, а не просто інвестувати.

5. Зростання ролі оренди

Навіть після відкриття ринку купівля не стане масовою. Багато власників вважатимуть за краще здавати землю в оренду, тим більше на тлі загальноєвропейського тренду на агрохолдингізацію. Це збереже стабільність галузі й водночас дасть шанс малим фермерам працювати без великих стартових інвестицій.

Що все це означає для країни

Повоєнний ринок землі стане одним із головних індикаторів того, як Україна оговтується від війни. Якщо розмінування просуватиметься швидко, кадастр працюватиме прозоро, а інвестори отримають передбачувані правила гри, земля може стати потужним економічним двигуном. Це не тільки збільшить надходження до місцевих бюджетів, а й запустить хвилю відновлення у суміжних галузях — логістиці, переробці, експорті.

Та головне — земля знову отримає шанс працювати, а не чекати, поки на ній закінчиться війна. І цей момент, як і перемога, обов’язково настане.