Земельні аукціони не тільки для агрохолдингів: чому фермер і ФОП мають рівні шанси

«Земельні аукціони — це гра для агрохолдингів, маленькому фермеру там нічого не світить». Таку думку ми чуємо від клієнтів Uland майже щотижня. Через неї багато фермерів, ФОП і власників паїв навіть не відкривають сторінки торгів. Розберімося, що насправді кажуть правила і цифри.

Що кажуть правила: ліміт 20 гектарів

Закон прямо обмежує розмір лотів. За правилами, які наводить Prozorro.Продажі, площа сільськогосподарської ділянки державної чи комунальної власності на земельних торгах не може перевищувати 20 га. Державну й комунальну сільгоспземлю при цьому можна тільки взяти в оренду, продавати її заборонено. Ділянки такого розміру не цікаві великим холдингам, а для фермерського господарства чи невеликого підприємства це цілком робочий масштаб.

Серед лотів регулярно трапляються ділянки з цільовим призначенням «для ведення фермерського господарства». Наприклад, на сторінці Prozorro.Продажі як приклади наведено лоти на 10,4 га і 2,4 га в Івано-Франківській області.

Хто може брати участь

Учасником земельних торгів може бути:

• фізична особа;
• фізична особа-підприємець (ФОП);
• юридична особа, зокрема невелике фермерське господарство.

Правила однакові для всіх. Учасники не бачать, хто ще бере участь, а переможця визначає тільки ціна, не зв'язки чи розмір компанії. Усі документи лота (витяги з кадастру, нормативна грошова оцінка, проєкт договору) доступні до початку торгів, тож умови можна перевірити заздалегідь.

Що кажуть цифри

За даними, які у травні 2026 року оприлюднили Мінекономіки та Prozorro.Продажі, з 2021 року через систему пройшли торги щодо 37 тисяч земельних ділянок, а їх організували 4,3 тисячі громад, державних структур і приватних власників. Близько двох третин торгів стосувалися сільськогосподарської землі. У середньому на один аукціон приходить близько трьох учасників.

Отже, на типовому аукціоні змагаються кілька учасників, а не десятки холдингів. Великі лоти теж бувають. Наприклад, проєкт «Земельний банк» виставляє в суборенду масиви на сотні й тисячі гектарів. Але це окремий сегмент, і він не заважає малому бізнесу брати участь у торгах за невеликі ділянки громад.

Скільки коштує вхід

• Реєстраційний внесок: 0,1 мінімальної заробітної плати. Це невелика фіксована сума.
• Гарантійний внесок: 30% стартової ціни (для оренди — 30% стартової річної орендної плати), але не більше встановленої граничної суми.
• Мінімальний крок аукціону: 1% стартової ціни.
• Для підписання документів потрібен кваліфікований електронний підпис (КЕП).

Торги проходять онлайн, тож брати участь можна з будь-якого міста, без поїздок і посередників.

Чесно про ризики

Аукціон — прозорий інструмент, але він не гарантує перемогу за стартовою ціною. Перед участю варто врахувати:

• Ціна може вирости. Якщо учасників кілька, фінальна ставка буває в рази вищою за стартову. Наперед визначте свою максимальну ціну і не перевищуйте її.
• Переважне право орендаря. Коли продають ділянку, що вже перебуває в оренді, чинний орендар може мати переважне право її купити. Тоді переможцем може стати не той, хто запропонував найбільшу ціну.
• Гарантійний внесок «заморожується». Гроші блокуються до завершення торгів. Переможцю з внеску утримують винагороду майданчика (до 5% ціни продажу або річної орендної плати).
• Строки після перемоги. Оплату і підписання договору треба встигнути вчасно, інакше можна втратити і лот, і гарантійний внесок.

Висновок

Думка, що земельні аукціони існують тільки для агрохолдингів, не відповідає ні правилам, ні статистиці. Закон обмежує сільгосплоти державної і комунальної землі 20 гектарами, правила однакові для фізосіб, ФОП і компаній, а на типовому аукціоні змагаються лише кілька учасників. Головне — підготуватися: перевірити документи лота, розрахувати бюджет і знати свої ризики.

Хочете взяти участь? Менеджер Uland допоможе пройти перший аукціон: підібрати ділянку, перевірити документи і розібратися з внесками. Залиште заявку на консультацію на uland.ua.

Джерела: Prozorro.Продажі, розділ «Оренда та продаж землі»; Мінекономіки / Фінансовий клуб, «Результат земельних торгів на Prozorro.Продажі сягнув 10 млрд грн» (07.05.2026).